Consideraciones fiscales y legales a tener en cuenta
A la hora de decidir entre banco o bróker, conviene también tener presentes algunos aspectos legales y fiscales propios de las hipotecas en España.
Estas cuestiones afectan a todos los préstamos hipotecarios por igual, por lo que es bueno saberlas para que ninguna opción te tome por sorpresa:
- Regulación de los intermediarios: en España, los brókeres hipotecarios están regulados por una normativa que exige, entre otras cosas, que estén inscritos en un registro oficial supervisado por el Banco de España. ¿Qué significa esto para ti? Si optas por un bróker, debes comprobar que sea una empresa o autónomo autorizado.
Se acabaron aquellos “intermediarios” improvisados de tiempos pasados que podían aprovecharse de la gente. Ahora están sometidos a controles, igual que los bancos.
- Transparencia y contratos: tanto el banco como el bróker deben darte información clara. Por ley, el banco tiene que entregarte documentación precontractual al menos 10 días antes de la firma, para que puedas estudiarla con calma.
Con el bróker, además, firmarás un contrato de intermediación donde se detallen sus honorarios, además de las condiciones de su servicio. Recuerda que ningún bróker puede exigir pagos por adelantado antes de conseguir la hipoteca, eso está prohibido.
- Costes asociados (quién paga qué): desde que entró en vigor la Ley 5/2019, los costes de constitución de hipoteca se te reparten de forma muy favorable, aunque no te salva de todas las comisiones de una hipoteca que te pueden pedir. El banco asume la mayor parte de los gastos de notaría, registro de la propiedad, gestoría e incluso el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD) de la hipoteca.
Tú, como solicitante, normalmente solo pagas la tasación del inmueble. Esto va a ser igual tanto si vas directo al banco como si vas con un bróker, porque son normas legales.
- Fiscalidad de la hipoteca: actualmente, salvo que comprases tu vivienda antes de 2013 y tengas derecho a una deducción antigua, no existen deducciones fiscales estatales por comprar vivienda habitual. Es decir, los intereses de tu hipoteca no se desgravan en el IRPF general de España.
- Cláusulas y protección al consumidor: los bancos están obligados a eliminar cláusulas abusivas y a permitir amortizaciones anticipadas con comisiones limitadas por ley. Un bróker confiable te alertará sobre cualquier condición dudosa que vea en la oferta del banco.
De hecho, tanto el notario en la fase previa como el bróker, si lo tienes, actúan como capas de seguridad para que no firmes algo que no entiendes o que no te hayan explicado bien.